Bilindiği üzere inşaat faaliyetleri iki ana başlıkta toplanmaktadır. Bunlar özel inşaat faaliyeti ve taahhüt şeklinde yapılan inşaat faaliyetleridir. Vergi ve muhasebe uygulamalarında özel inşaatlar mamul üretimi olarak nitelendirilirken, taahhüt faaliyetleri hizmet üretimi olarak nitelendirilmektedir.
Özel inşaat faaliyetleri içerisinde en yaygın olan arsa payı (kat) karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi arsasının bir kısmını müteahhide veya göstereceği kişiye devretmekte, müteahhit de sözleşmede ve teknik şartnamede belirtilen koşullara uygun bir inşaatı tamamlayarak arsa sahibine belli sayıdaki bağımsız bölümü veya binayı teslim etmeyi taahhüt etmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde aynı arsa üzerinde müteahhit tarafından birden fazla blok inşaatı yapılabilir. Bu bağımsız bölümlerin bir kısmı müteahhittin olduğu gibi bir kısımda arsa sahibine ait olacaktır. Bazı durumlarda arsa sahibine teslim edilecek bağımsız bölümlerin inşaatı sonraki takvim yılında tamamlanabilir. Bu durumda müteahhitte ait olan inşaatı tamamlanan bağımsız bölümlerin arsa maliyetinin nasıl hesaplanacağı ve satışı yapılan dairelere ait kar zarar beyanının ne zaman yapılacağı konusunda tereddütler yaşanabilir.
Ticari kazancın tespitinde iki temel ilke geçerlidir. Bunlar "dönemsellik" ve "tahakkuk esası" ilkeleridir. Tahakkuk esası ilkesinde, gelir veya giderin miktar veya mahiyet itibariyle kesinleşmiş olması, yani geliri veya gideri doğuran işlemin eksiksiz tekemmül etmesinin yanı sıra, miktarının ve işlemden kaynaklanan alacağın veya borcun ödeme şartlarının da belirlenmiş olması gereklidir.
Ticari kazancın elde edilmesi tahakkuk esasına bağlanmış bulunduğundan, bir gelir unsurunun özel bir düzenleme bulunmadığı sürece, mahiyet ve tutar itibariyle kesinleştiği dönem kazancının tespitinde dikkate alınması gerekmektedir.
Dönemsellik ilkesi ise bu gelir veya giderin ilgili olduğu döneme intikalinin sağlanmasıdır.
Şirketler tarafından inşa edilen dairelere ilişkin olarak inşaatın devamı sırasında yapılan satışlar karşılığında alınan tutarların avans olarak dikkate alınması ve inşaatı tamamlanan dairelerin müşterilere teslim edildiği dönem kazancına dahil edilmesi gerekmektedir.
Başkasının arsası üzerine inşaat yapanların arsa sahibine vermiş oldukları dairelerin inşası için yapmış oldukları harcamalarla, kendilerine ait daireler için yapmış oldukları harcamaların toplamı inşaat maliyetini oluşturur. Müteahhide ait dairelerin maliyeti, toplam inşaat maliyetinin bu dairelere dağıtımı suretiyle bulunur. İnşaatın toplam maliyetinin arsa sahibine verilen dairelere isabet eden kısmı müteahhidin kendisine ait dairelerin arsa maliyetini oluşturmaktadır.
Şirketler tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden inşası bitirilerek satışı yapılan ve teslimi gerçekleştirilen dairelerin birim metrekare inşaat maliyetleri (rekreasyon, alt yapı, üst yapı ve peyzaj işlerinden düşen paylar da dahil) dikkate alınarak arsa sahiplerine verilecek olan fakat inşaatı henüz tamamlanmamış olan dairelerin yaklaşık maliyetlerinin hesaplanması ve bu şekilde bulunan tutarın da inşaatı bitirilerek satışı yapılan ve teslimi gerçekleştirilen şirkete ait dairelerin arsa payı maliyeti olarak dikkate alınması suretiyle satışını gerçekleştirilen dairelere ilişkin kazancın satış tarihi itibarıyla hesaplanması gerekmektedir.
Arsa sahiplerine ait dairelerin inşaatı ile bunlara isabet eden rekreasyon, alt yapı, üst yapı ve peyzaj işleri tamamlandığında arsa maliyeti tam olarak belirlenecek olup, daha önce yapılan hesaplamalara göre gerekli düzeltmeler yapılabilmektedir.
- Kayseri Vergi Dairesi Başkanlığı 0426076-125[6-2019/20-370]-E.43746 Sayılı Özelge
