Değerli okurlar, bilindiği üzere haziran ayının başında konut kredisi faiz oranlarının düşmesi ile birlikte gerek sıfır gerekse ikinci el konut piyasasında ciddi bir hareketlenme meydana gelmiştir. Ancak burada kolay atlanabilen önemli bir noktaya dikkat çekmek istiyoruz.

Gerçek kişilerin sahip oldukları gayrimenkulleri elden çıkarmalarından doğan kazancın niteliği ve vergilendirilmesi hakkında, Gelir Vergisi Kanununda iki ayrı gelir türünde düzenlemeye yer verilmiştir. Bunlar ticari kazanç ve diğer kazanç ve iratlar olarak gelir vergisi kanununda yer alan düzenlemelerdir.

Bu noktada gayrimenkul alım satım işinden sağlanan gelirin türünün belirlenmesi ticari kazanç mı yoksa diğer kazanç ve iratlar gelir türündeki değer artışı kazancı olarak mı vergilendirileceği önem arz etmektedir.

Değer artış kazancı

Bir gayrimenkulün alış tarihinden itibaren beş yıl içerisinde elden çıkarılması halinde söz konusu satıştan sağlanan kazanç değer artış kazancı olarak tanımlanıp vergiye tabi tutulmakta. İvazsız olarak iktisap edinilen konutlar ise bu vergilendirmenin dışında tutulmakta. Bu hesaplamaya göre evin alış değeri enflasyona göre düzeltilip bugünkü değeri bulunduktan sonra konut için ödenen tapu harçları , kredi çekildiyse ödenen faizler, istisna tutarı düşüldükten sonra vergiye tabi tutar bulunup ödenecek vergi hesaplanmaktadır. Bu kazanç türüne dair 2020 yılı için geçerli olacak istisna tutarı ise 18.000 TL.

Ticari Kazanç

Vergi mükellefiyeti bulunanların ticari kazançlarına yönelik beyanlarını hali hazırda bildiklerinden mükellefiyeti bulunmayan gerçek kişilerin dikkat etmesi gereken hususlar açıklanmıştır.

Vergi idaresi, bir takvim yılı içerisinde birden fazla kez tekrarlanan veya birden fazla takvim yılında tekrarlanan işlemlerde devamlılık olduğunu varsaymaktadır. Gayrimenkullerin, satışının ticari bir organizasyon içerisinde yürütülmesi veya bu tür bir organizasyon içinde yürütülmemekle beraber;

• Aynı kişiye farklı tarihlerde,
• Farklı kişi ve tüzel kişilere aynı tarihte,
• Değişik kişi ve tüzel kişilere, değişik tarihlerde veya birbirini izleyen yıllarda,
• Bir kısmının teslim alındığı takvim yılı içinde toplu olarak, diğer kısmının ise takip eden takvim yılı içinde,

Satılması durumunda yapılan satışları devamlı olarak gayrimenkul alım satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğini düşünüp, elde edilen kazancın Gelir Vergisi Kanunu’nun 37.maddesi çerçevesinde ticari kazanç olarak vergilendirilmektedir.

Ancak Danıştay vermiş olduğu kararların bazılarında satımdaki çokluk unsurunu devamlılık unsuru için yeterli görse de birden fazla yapılan her satışın, satışta çokluk unsuru olarak da değerlendirilmesinin; yaşamın olağan akışına ters düşeceği düşüncesiyle bazı yeni unsurlara da bakılması gerektiğini ifade etmektedir

Bu noktada kişisel görüşümüz taşınmaz alım satımlarını ticari kazanç kapsamında vergilendirebilmek için öncelikle ticari bir organizasyon içinde yapılıp yapılmadığını belirlemek önem arz etmektedir. Devamlılık unsurunun sadece satış adediyle belirlenmesi kimi durumlarda mümkündür. Örneğin bir yıl içinde yedi adet taşınmaz satılması halinde, devamlılık olmadığını iddia etmek güçtür. Böyle hallerde, bu satışlardan elde edilen kazanç ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilecektir. Ancak devamlılık unsurunun sadece satış adediyle belirlenemediği durumlarda; satışın hangi amaçla yapıldığı, satılan taşınmazın iktisap tarihi, şekli ve amacı da göz önünde bulundurulmalı ve devamlılık unsuru bu kriterlerin birlikte dikkate alınması suretiyle ortaya konulmalıdır.

Bu hususta konut sahiplerinin uygun kredi faizleri ile birlikte piyasadaki talebin artışına bağlı olarak şişen emlak fiyatlarının cazibesinde satışlarını gerçekleştirirken bu işlemin vergisel boyutunuda göz önünde tutmaları faydalarına olacaktır. Zira vergi idaresi gayrimenkullerin iktisap tarihinden sonra aynı kişiye farklı tarihlerde veya farklı kişilere aynı tarihte satılması veya birbirini izleyen yıllarda satılması durumunda yapılan satışlar devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğini düşünüp bu yönde hareket edip, elde edilen kazancı Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesine göre "ticari kazanç" olarak vergilendirilip, mükellefiyet tesis edebilmektedir.