Değerli okurlar, bir önceki yazımıza istinaden gelen soruların büyük bir kısmı Gelir Vergisi beyanı ve hesaplama yöntemleri ile ilgili. Bilindiği üzere Gelir Vergisi Kanunu’na göre, gerçek kişilerin gelirleri gelir vergisine tabidir. Gelir vergisine tabi gelir unsurları; ticarî kazanç, ziraî kazanç, ücret, serbest meslek kazancı, gayrimenkul sermaye iradı, menkul sermaye iradı ve diğer kazanç ve iratlardan oluşmaktadır. Kanunda ilgili şartları taşıyan ve yukarıda saydığımız kazançlardan bir veya birden fazlasını elde eden şahıslar gelir vergisi beyanı vermek zorundadır.

Kira Geliri Elde Edenler İçin İstisna Sınırı Nedir?

Şahısların,2018 yılı için elde ettikleri kira gelirlerinde meskenlerde 4.400-TL’sı, işyerlerinde ise kira gelirinin brüt tutarı 34.000-TL’sına kadar olan kısmı için beyanname vermesine gerek bulunmamaktadır.

Gelir Dilimi Ve Oranlar

Götürü Gider ve Gerçek Gider Yöntemi

Kira gelirinin vergilendirilmesinde, elde edilen gelirin safi tutarı iki farklı şekilde tespit edilebilmektedir.

• Gerçek Gider Yöntemi

• Götürü Gider Yöntemi (Hakları kiraya verenler hariç)

Gerçek veya götürü gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez. Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, hasılatlarından %15’ini götürü gider olarak gerçek giderlere karşılık olmak üzere indirebilirler. Hakları kiraya verenler, götürü gider yöntemini uygulayamazlar.

Gerçek gider yönetiminde ise;

1. Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,

2. Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile uygun derecede idare giderleri,

3. Kiraya verilen mal ve haklara özgü sigorta giderleri,

4. Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap (edinme) yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i, (işyeri olarak kiraya verilenler %5’lik indirimden faydalanamaz).

5. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları,

6. Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar ile kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar,

7. Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri,

8. Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri,

9. Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,

10. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli,

11. Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar indirim konusu yapılabilir.

Örnek -1 Konut Kira Geliri İle Birlikte İşyeri Kira Geliri Elde Edilmesi

Mükellef Ahmet Bey, 2018 yılında konut olarak kiraya verdiği dairesinden 35.000-TL ve işyeri olarak kiraya verdiği dairesinden de 80.000-TL brüt kira geliri elde etmiştir. İşyeri için ödenen kira bedelleri üzerinden 16.000-TL tevkifat yapılmıştır. Beyana tabi başka geliri olmayan Ahmet Bey götürü gider yöntemini seçmiştir.

Gayrisafi İrat Toplamı            :                                                          115.000 TL

Vergiden İstisna Tutar            :                                                             4.400 TL

Kalan                          :                                                                      110.600 TL

%15 Götürü Gider      :                                                                        16.590 TL

Vergiye Tabi Gelir      :                                                                       94.010 TL

Hesaplanan Gelir Vergisi :                                                              23.383,50 TL  

Tevkifat ile ödenen vergi:                                                                   16.000 TL

Ödenecek Gelir Vergisi          :                                                          7.383,50 TL

Aynı yıl içerisinde konut kira geliri ile birlikte işyeri kira geliri elde edilmesi halinde konut kira gelirinden 4.400-TL istisna tutarı düşüldükten sonra kalan konut kira geliri ile işyeri kira geliri toplamı 34.000-TL’sını aşıyor ise hem konut hem de işyeri kira geliri beyan edilecektir. Örnek olarak 8.000-TL konut kira geliri ile birlikte 18.000-TL brüt işyeri kira gelirinin birlikte elde edilmesi durumunda toplamı 34.000-TL’sını geçmediğinden sadece konut kira gelirine ilişkin beyanname verilecektir. Şayet kira gelirleri toplamı 120.000-TL’sını aşsaydı mükellef Ahmet bey vergi istisnasından faydalanamayacaktı.

Örnek -2-Serbest Meslek Faaliyeti İle Birlikte Konut Kira Geliri Elde Edilmesi

Mükellef Ece Hanım,2018 yılında serbest meslek faaliyetinden 180.000 TL brüt geliri bulunmakla birlikte, konut olarak kiraya verdiği daireden de 20.000 TL kira geliri elde etmiştir.

Konut Kira Geliri                    :                                                             20.000 TL

%15 Götürü Gider                  :                                                              3.000 TL

Safi irat                                               :                                                 17.000 TL

Serbest Meslek Kazancı        :                                                            180.000TL

Vergiye Tabi Gelir                 :                                                            197.000 TL

Hesaplanan Gelir Vergisi       :                                                             59.430 TL   

Tevkifat ile ödenen vergi        :                                                             36.000 TL

Ödenecek Gelir Vergisi                      :                                                  23.430 TL

Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olan mükellefler, 4.400 TL’lik konut kira geliri istisnasından yararlanamazlar.

Örnek-3-Birden Fazla Konuttan Kira Geliri Elde Edilmesi

Mükellef Tayfun bey, üç dairesini konut olarak kiraya vermesi sonucu yıllık 30.000 TL, 24.000 TL ve 10.400 TL kira geliri elde etmiştir. Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir.

Gayrisafi İrat Toplamı            :                                                          64.400 TL

Vergiden İstisna Tutar            :                                                             4.400 TL

Kalan                          :                                                                        60.000 TL

%15 Götürü Gider      :                                                                          9.000 TL

Vergiye Tabi Gelir      :                                                                       51.000 TL

Hesaplanan Gelir Vergisi :                                                                 10.650 TL     

Ödenecek Gelir Vergisi          :                                                            10.650 TL

Bir mükellefin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde, istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır. Mükellefin elde ettiği gelir toplamı (ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı) 2018 yılı için 120.000 TL’yi aşmadığından 4.400 TL’lik istisnadan yararlanacaktır.

Örnek-4 Gerçek Gider Yönteminin Seçilmesi

Mükellef Leyla Hanım, dairesini 2018 yılında aylık 2.500 TL’den kiraya vermesi sonucu 30.000 TL kira geliri elde etmiştir. Beyana tabi başka bir geliri olmayan mükellef gerçek gider yöntemini seçmiş olup, bu konut ile ilgili gerçek gider toplamı 6.000-TL’sıdır.

Gerçek gider yönteminin seçilmesi ve konut kira gelirlerine uygulanan istisnadan yararlanılması durumunda, gerçek gider tutarının istisnaya isabet eden kısmı, gayri safi hasılattan indirilemeyecektir. Vergiye tabi hasılata isabet eden indirilebilecek gider kısmı aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanabilir.

İndirilebilecek Gider = Toplam Gider x Vergiye Tabi Hasılat

                                                 Toplam Hasılat

Vergiye Tabi Hasılat : 30.000-4.400 = 25.600 TL

İndirilebilecek Gider = 6.000x25.600     = 5.120 TL

                                         30.000  

Gayrisafi İrat Toplamı           :                                                     30.000 TL

Vergiden İstisna Tutar            :                                                              4.400 TL

Kalan                                      :                                                            25.600 TL

İndirilebilecek Gerçek Gider :                                                              5.120 TL

Vergiye Tabi Gelir      :                                                                       20.480 TL

Hesaplanan Gelir Vergisi :                                                                   3.356 TL     

Ödenecek Gelir Vergisi          :                                                             3.356 TL

Örnek-5 Bağış ve Yardımlar

Mükellef Bülent Bey 2018 yılında iki dairesini konut olarak kiraya vermiş ve 80.000 TL kira geliri elde etmiştir. Mükellef 2018 yılında Sağlık Bakanlığına bağlı bir hastaneye 10.000 TL bağışta bulunmuştur. Beyana tabi başka bir geliri olmayan Bülent Bey götürü gider yöntemini seçmiştir.

G.Safi İrat Toplamı                :                                                       80.000 TL

Vergiden İstisna Tutar            :                                                              4.400 TL

Kalan                                         :                                                            75.600 TL

Götürü Gider %15                  :                                                            11.340 TL

Vergiye Tabi Gelir                  :                                                            64.260 TL

Sağlık Tesisi Bağış ve Yardım :                                                           10.000 TL   

Vergiye Tabi Gelir                  :                                                              54.260 TL

Hesaplanan Gelir Vergisi       :                                                          11.530,20 TL

Okul, yurt, sağlık tesisleri ve huzurevleri için genel ve özel bütçeli kamu idarelerine, il özel idarelerine, belediyelere ve köylere yapılan bağış ve yardımların tamamı indirim konusu yapılabilecektir.

Konuyu örnekler ile anlatmaya çalıştık. Yaptığımız tüm hesaplamalarda damga vergisi hariç tutulmuştur. Gayrimenkul sermaye iradının hesaplanmasında verdiğimiz tüm örneklerde gelir fazlalığı bulunmakta. Aksi bir durumda yani Gayrimenkul sermaye iradının safi tutarının hesabında giderlerin fazlalığı dolayısıyla zarar doğması halinde ise zarar beş yılı geçmemek üzere gelecek yıllarda elde edilen kira gelirlerinden gider olarak düşülebilir. Yalnız bu durumun iki istisnası bulunmaktadır. İlki sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin, kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedellerini indirim konusu yapmaları durumunda gayrimenkul sermaye iradı yönünden bir zarar doğar ise bu zarar gelecek yıllarda elde edilen gayrimenkul sermaye iradından indirim konusu yapılamayacaktır. Diğeri ise konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkule ait iktisap bedelinin %5’i oranındaki tutarın hasılattan indirilemeyen kısmı, gider fazlalığı olarak dikkate alınamayacaktır. Bu iki istisnai durum halinde oluşacak gider fazlalığının gayrimenkul sermaye iradı yönünden zarar olarak dikkate alınması mümkün bulunmamaktadır.