Değerli okurlar, bilindiği üzere Gelir Vergisi Kanunu’na göre, gerçek kişilerin gelirleri gelir vergisine tabidir. Gelir Vergisi Kanunu’nda gerçek kişilerin vergiye tabi olabilecek gelir ve kazançları yedi başlık halinde sayılmıştır. Bunlardan biri de gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) ya da yaygın olarak bilinen adıyla kira gelirleridir.

Kira Gelirine Konu Mal ve Haklar Nelerdir?

• Arazi ve bina gibi gayrimenkuller
• Gemi ve gemi payları
• Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar ve gayrimenkullerin ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri
• Motorlu nakil ve cer vasıtaları
• Telif hakları
• Maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatları,
• Voli mahalleri ve dalyanlar

Kira Geliri Ne Zaman Elde Edilmiş Sayılır?

Gayrimenkul sermaye iradında gelirin elde edilmesinde “tahsilat esası” benimsenmiştir. Bu esas uyarınca, kira gelirlerinin vergiye tabi olabilmesi için mutlaka nakden veya ayni olarak tahsil edilmiş olması gerekmektedir. Ancak gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kiralar ilgili oldukları yılın veya yılların geliri olarak dikkate alınır. Bu nedenle bu tutarlar tahsil edildikleri yılın gayrisafi hasılatına dahil edilmezler.

Kira Gelirinin Daha Sonraki Yıllarda Tahsil Edilmesi Halinde

Geçmiş yılda tahsil edilemeyen kiraların 2022 yılında tahsil edilmesi halinde tahsilatın gerçekleştiği yıla ait beyannameye dahil edilip bu yılın geliri olarak dikkate alınması gerekmektedir.

Kira Gelirinin Döviz Cinsinden Tahsil Edilmesi Halinde

Kira bedelinin yabancı para cinsinden belirlendiği durumlarda, gayrisafi hasılat bedelin tahsil edildiği tarihte geçerli olan T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru kullanılmak suretiyle Türk Lirası’na çevrilerek hesaplanır.

Kira Bedelinin Hiç Olmaması veya Düşük Olması Halinde?

Gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması veya kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması halinde emsal kira bedeli esası uygulanacaktır.

Kira Geliri Elde Edenler İçin İstisna Sınırı Nedir?

• Şahısların, 2022 yılı için elde ettikleri kira gelirlerinde meskenlerde 9.500-TL’sı, gelir vergisinden istisna edilmiştir. Konut kira geliri elde eden kişilerin istisna tutarının altında gelir elde etmesi halinde bu gelirleri için beyanname vermesine gerek bulunmamaktadır. İstisna tutarının üzerinde konut kira geliri elde edilmesi halinde, yıllık beyannamede beyan edilen kira gelirinden istisna tutarı düşülecektir.

• İşyerlerinde ise kira gelirinin brüt tutarı 70.000-TL’sına kadar olan kısmı için beyanname vermesine gerek bulunmamaktadır. Ancak işyeri kira geliri bu tutarı aşıyor ise kira gelirinin tamamının beyan edilmesi gerekmektedir.

 Kira Gelirini Birden Fazla Kişinin Ortak Tahsil Etmesi Halinde İstisna Uygulaması

Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, her bir ortak için istisna ayrı ayrı uygulanır.

Birden Fazla Konuttan Kira Geliri Elde Edilmesi Halinde İstisna

Bir kişinin birden fazla konuttan kira elde etmesi halinde istisna, her bir konut için ayrı ayrı değil, kira gelirleri toplamına bir defa uygulanır.

Vergi Kesintisi Yapılan İşyerleri Kira Gelirleri Beyan Edilecek Mi?

Vergi kesintisine (stopaj ) tabi tutulmuş olan brüt kira geliri toplamı 70 bin liradan (beyan sınırı) az ise beyan edilmiyor. Ama iş yeri kira geliri bu tutarı aşıyorsa tamamının beyan edilmesi gerekiyor. Bu durumda beyannamede hesaplanan gelir vergisinden, yıl içerisinde kiracı tarafından kesilmiş olan vergiler mahsup edilebiliyor.

Kira Gelirim Var Ama Kira Ödüyorum Ödediğim Kira Bedelini Gelir Vergisinden Düşebilirmiyim?

Gerçek gider yöntemini seçerseniz düşebilirsiniz.

Kimler İstisnadan Faydalanamaz?

• Ticari, zirai veya serbest meslek kazancını beyan etmek zorunda olanlar bu istisnadan yararlanamazlar. 

• 2022 yılı içerisinde 9.500 TL üzeri mesken kira gelirinin yanında, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde edilen ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratların gayrisafi tutarları toplamı 250.000 TL’yi geçenler 9.500 TL’lik mesken istisnasından yararlanamayacaklardır.

• İstisna tutarının üzerinde kira geliri elde etmesine rağmen bu geliri beyan etmeyenler ile eksik beyan edenler yararlanamazlar.

Kira Gelirinden İndirilebilecek Giderler

Götürü Gider ve Gerçek Gider Yöntemi

Kira gelirinin vergilendirilmesinde, elde edilen gelirin safi tutarı iki farklı şekilde tespit edilebilmektedir.

• Gerçek Gider Yöntemi

• Götürü Gider Yöntemi (Hakları kiraya verenler hariç)

Gerçek veya götürü gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez. Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, hasılatlarından %15’ini götürü gider olarak gerçek giderlere karşılık olmak üzere indirebilirler. Hakları kiraya verenler, götürü gider yöntemini uygulayamazlar.

Gerçek gider yönetiminde ise;

1. Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,

2. Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile uygun derecede idare giderleri,

3. Kiraya verilen mal ve haklara özgü sigorta giderleri,

4. Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap (edinme) yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i, (işyeri olarak kiraya verilenler %5’lik indirimden faydalanamaz).

5. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları,

6. Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar ile kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar,

7. Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri,

8. Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri,

9. Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,

10. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli,

11. Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar indirim konusu yapılabilir.

Kira Geliri Ne Zaman Beyan Edilip Ödenecek?

Kira gelirleri gerçek kişilerce Mart ayının 31’ine kadar beyan edilerek, biri Mart ayı, diğeri Temmuz ayı olmak üzere iki eşit taksitte ödenebilmektedir. Beyanname mükellefin bağlı bulunduğu vergi dairesine verilecektir. Sadece kira (GMSİ) geliri olan mükellefler beyannamelerini elektronik ortamda kendileri de gönderebilir veya elektronik beyanname gönderme aracılık yetkisi almış meslek mensupları aracılığıyla da gönderebileceklerdir.